En los últimos meses, los créditos hipotecarios volvieron a aparecer en la conversación económica argentina. Luego de varios años sin oferta significativa, distintas entidades financieras comenzaron a reactivar líneas de financiamiento para la compra de vivienda, reabriendo una alternativa largamente postergada por muchas familias.
Sin embargo, un crédito hipotecario no es una decisión financiera más. Se trata de un compromiso de largo plazo —frecuentemente de 20 a 30 años— que puede condicionar la estabilidad económica de una persona o familia durante décadas. Por eso, más allá del contexto favorable o desfavorable, el análisis correcto no pasa por la oportunidad del momento, sino por entender el impacto real de la decisión a lo largo del tiempo.
Qué cambió para que vuelvan a aparecer los créditos hipotecarios
El regreso de los créditos hipotecarios responde a una combinación de factores macroeconómicos que, si bien hoy están presentes, deben analizarse con una mirada estructural.
Durante 2025, la inflación anual se ubicó en torno al 30%, muy por debajo de los niveles observados en años anteriores. Esta desaceleración permitió mayor previsibilidad en contratos de largo plazo y facilitó la reaparición de productos indexados. Para 2026, tanto proyecciones oficiales como estimaciones de consultoras privadas ubican la inflación esperada en un rango del 20–25% anual, en un contexto de crecimiento económico estimado en torno al 4% del PBI, aunque no exento de riesgos si la economía se recalienta.
En este escenario, los créditos hipotecarios se estructuran mayormente en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que ajusta diariamente por CER, es decir, por inflación. A enero de 2026, el valor de la UVA se ubica en $1.774,96. En contextos de inflación moderada, este ajuste es más previsible. El riesgo aparece cuando la inflación se acelera: con tasas del 20–25% anual, las cuotas pueden crecer más rápido que los salarios.
Al mismo tiempo, algunas entidades comenzaron a reactivar la oferta. El Banco Nación, por ejemplo, lanzó líneas con tasa fija inicial del 6% anual sobre UVA, mientras que bancos privados ofrecen tasas que oscilan entre el 6% y el 8% anual. Estas líneas suelen exigir ingresos formales elevados, estabilidad laboral y una relación cuota/ingreso estrictamente controlada. El contexto general y estos desafíos fueron analizados recientemente en una nota de Fortuna sobre el regreso de los créditos hipotecarios y las expectativas que se están formando en el mercado.
El error más común: mirar solo la cuota inicial
Uno de los errores más frecuentes al evaluar un crédito hipotecario es concentrarse únicamente en la cuota inicial. Ese número suele resultar atractivo, pero rara vez refleja el costo real del compromiso asumido.
Para ilustrarlo, supongamos un crédito hipotecario de $40 millones, a 30 años, en UVA, con una tasa del 6% anual. La cuota inicial puede rondar los $250.000 mensuales, una cifra que para muchos hogares parece manejable. Sin embargo, ese valor no permanece constante.
Si la inflación se mantiene en torno al 20% anual, la cuota crecerá de forma gradual y podría acompañar, al menos parcialmente, la evolución de los ingresos. En cambio, si la inflación vuelve a ubicarse en niveles del 30% anual, el ajuste de la UVA puede hacer que la cuota crezca más rápido que los salarios promedio, reduciendo el margen financiero del hogar con el paso del tiempo.
En plazos largos, pequeñas diferencias en inflación generan impactos acumulativos significativos. Por eso, el análisis no puede limitarse al primer año ni a la cuota inicial, sino que debe contemplar escenarios adversos y la capacidad real de absorberlos.
Variables que hay que analizar sí o sí
Antes de avanzar con un crédito hipotecario, hay un conjunto de variables que deben evaluarse de manera conjunta:
- Relación cuota/ingreso: lo recomendable es que la cuota no supere el 25–30% del ingreso mensual del hogar. Superar ese umbral reduce la capacidad de respuesta ante imprevistos.
- Tipo de tasa: no es lo mismo una tasa fija que una indexada por UVA. La primera ofrece previsibilidad inicial; la segunda reduce la cuota al comienzo, pero expone al ajuste inflacionario.
- Plazo: los plazos largos alivian la cuota inicial, pero incrementan el costo financiero total y la exposición a cambios macroeconómicos.
- Escenario de estrés: es clave simular qué ocurriría con inflación del 20–25% anual y con ingresos creciendo por debajo de ese nivel.
- Impacto en ahorro e inversión: el crédito no debería anular la posibilidad de ahorrar, invertir o sostener un fondo de emergencia.
A estas variables se suman los gastos asociados a la operación, que muchas veces se subestiman. Honorarios de escribano (1–2%), impuesto de sellos (alrededor del 1,5%, según jurisdicción), registro de la propiedad (0,5–1%), comisiones bancarias (1–2%) y costos de certificaciones y documentación pueden representar en conjunto entre el 6% y el 10% del valor del inmueble. En general, estos gastos se distribuyen aproximadamente en un 60% a cargo del comprador y un 40% del vendedor.
El crédito hipotecario dentro del plan financiero
Un crédito hipotecario no se analiza de forma aislada. Forma parte del plan financiero integral de una persona o familia.
Esto implica evaluar si existe un fondo de emergencia suficiente, cómo impacta el crédito en la capacidad de ahorro e inversión, y de qué manera condiciona otros proyectos de mediano y largo plazo. También debe considerarse su efecto sobre la planificación previsional y la estabilidad financiera futura.
Cuando el crédito se analiza fuera de este marco, el riesgo no está en el producto, sino en la falta de planificación.
Un crédito hipotecario no es ni bueno ni malo en sí mismo. Su conveniencia depende del contexto económico, de las condiciones del préstamo y, sobre todo, de la situación financiera del tomador.
El verdadero riesgo no está en endeudarse, sino en hacerlo sin análisis. Comprender cómo evolucionan la UVA, la inflación, las tasas de interés y los costos asociados es lo que permite transformar una oportunidad en una decisión sostenible a largo plazo. Para quienes buscan ordenar su economía antes de asumir compromisos de este tipo, resulta clave partir de una base sólida de planificación financiera, como se desarrolla en la nota sobre cómo empezar el año con las cuentas en orden, y complementar el análisis con herramientas que permitan simular distintos escenarios mediante calculadoras financieras.
🔗 Enlaces y recursos
- Contexto actual:
Créditos hipotecarios en alza: más demanda, expectativas en juego y un desafío hacia adelante – Fortuna
https://fortuna.perfil.com/noticias/economia/creditos-hipotecarios-en-alza-mas-demanda-expectativas-en-juego-y-un-desafio-hacia-adelante.phtml - Nota relacionada:
Cómo empezar el año con las cuentas en orden
https://asesoriafinanciera.ar/ordenar-finanzas-personales/ - Para profundizar el análisis, las calculadoras financieras del sitio permiten proyectar cuotas, escenarios de inflación y el impacto de largo plazo en la economía personal.
Nicolás Parreira
Economista – Director de Asesoría Financiera
Columnista en El Cronista
